Investicijos į nekilnojamąjį turtą užsienyje lietuvius jau ne vienus metus domina kaip galimybė valdyti geopolitines rizikas, o kai kuriais atvejais ir dėl didesnio pelningumo. Ir nors svetur iš tikrųjų galima rasti „žalesnės žolės“, sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ verslo plėtros vadovas Lukas Alijošius atkreipia dėmesį į pagrindines sritis, kuriose investuotojams reikėtų ypatingo budrumo.
Lietuvių meilę NT rodo vien tai, kad mūsų šalyje yra didžiausia ES nuosavybės teise valdomo būsto dalis, siekianti apie 87 proc. Lietuvoje rekordiškai maža ir vos 0,7 proc. siekianti neveiksnių būsto paskolų dalis, rodanti, kad būtent šiuo turtu lietuviai ypatingai rūpinasi.
Nors oficialios ir susistemintos informacijos apie Lietuvos gyventojų investicijas į NT užsienyje nėra, L. Alijošius tvirtina, kad susidomėjimas yra reikšmingas, o jį lemia tokios priežastys kaip geopolitinių rizikų valdymas, naujos turto klasės ar, tam tikrais atvejais, aukštesnės palūkanos. Lietuviai NT užsienyje investuoja tiek tiesiogiai kaip į turtą nuomai, tiek ir per sutelktinio finansavimo platformas, obligacijas ar kitus instrumentus.
„Lietuviai NT tarsi išmano, labai myli ir rūpinasi, tačiau kiekvienoje naujoje būsto rinkoje atsiranda daug nežinomųjų, skirtumų ir vietinės specifikos. Paprastai kalbant, panašus NT objektas Lietuvoje ir kitoje ES šalyje savaime nereiškia panašaus pelningumo, apmokestinimo, procesų, terminų ar begalės kitų niuansų bei rizikų. O viena didžiausių rizikų yra priimti investicinį sprendimą nesusipažinus su užsienio NT rinkos ir konkretaus objekto specifika“, – sako L. Alijošius.
Tarp akivaizdžiausių specifinių pavyzdžių jis mini tarp investuotojų itin išpopuliarėjusią Ispaniją, kur didmiesčiuose klesti vadinamųjų „skvoterių“ arba mokėti staiga nustojusių legalių nuomininkų reiškiniai: vos po vienos bute praleistos nakties jų iškraustymas per teismus gali trukti daugelį metų ir reikšti milžiniškus nuostolius. Tiesa, daugybė kitų niuansų užsienyje nėra tokie dramatiški, tačiau jų neįvertinimas gali turėti didelės įtakos galutinei grąžai ar bendrai investuotojo patirčiai.
Skirtingi miestai ir regionai
L. Alijošiaus teigimu, didesnėms valstybėms dažnai būdingi dar ryškesni regioniniai ar atskirų miestų NT rinkų skirtumai. Juose gali slypėti tiek rizikos, tiek ir galimybės.
„Pavyzdžiui, visoje Suomijoje 2022-23 m. laikotarpiu NT kainos vidutiniškai krito 12 proc., sandorių skaičius sumažėjo perpus, o atsigavimas ėmė formuotis tik šiemet. Bet už šiuos skaičius pirmiausia „atsakingi“ didmiesčiai. Atskirai vertinant Laplandijos regioną, jame po pandemijos suklestėjo atostogų būstas, o vietos savivaldybės skatina turizmą ir investicijas, paprastina biurokratines procedūras“, – pasakoja šioje šalyje šiemet galimybę investuoti pasiūliusios „Röntgen“ platformos atstovas.
Tarp kitų pavyzdžių jis mini Italiją, kur visos šalies NT rinkos augimas pastaraisiais metais buvo pasyvus, išskyrus keletą pajūrio turizmo taškų ir ypač didmiesčius. Romoje ir Milane rinkai šiuo metu trūksta dešimčių tūkstančių būstų, tačiau naujai statybai sklypų praktiškai nebeliko, todėl šiuose miestuose daug dėmesio skiriama savo specifikos turinčioms konversijoms ar senųjų didžiųjų butų skaidymui į mažesnius turtinius vienetus.
„Todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti tiek nacionalines, tiek vietines, tiek konkretaus NT segmento subtilybes. Visos šalies vidurkiai ir tendencijos nebūtinai atspindi konkretų miestą ar regioną, bet net ir susižavėjus „karštais“ taškais, būtina suprasti platesnį kontekstą“, – sako L. Alijošius.
Mokesčių siurprizai
Bent iki 2026 m. Lietuvoje galioja gana paprastas ir Europos kontekste nuosaikus investicijų į NT apmokestinimas per gyventojų pajamų mokestį arba verslo liudijimą. Tai gali kurti įspūdį, kad panašiai „draugiškos“ bus ir kitos šalys, tačiau jose paprastai galioja kitos tvarkos bei tarifai, atsiranda ir dvigubo apmokestinimo rizikos bei papildomas laikas joms valdyti.
„Be to, dalyje Europos yra itin dideli turto perleidimo ar notariniai mokesčiai, galintys sudaryti daugiau kaip 10 proc. turto vertės, taip pat hipotekos sudarymo mokesčiai. Tarkime, Italijos skelbimų portaluose būsto kainos nurodomos be visų šių mokesčių, todėl tikėtina, kad reali galutinė investicijos kaina bus pastebimai didesnė, o tai turės įtakos investicinei matematikai“, – kalba L. Alijošius.
Jo teigimu, Europoje pajamos iš NT nuomos ar uždarbio per finansinius instrumentus dažnai bus apmokestinamos „prie šaltinio“ (t.y. turto, o ne investuotojo jurisdikcijoje), vietinis mokesčių tarifas paprastai nebus mažesnis nei Lietuvoje, o investuotojui dar teks atlikti papildomų veiksmų su abiejų valstybių mokesčių tarnybomis siekiant pasinaudoti dvigubo apmokestinimo išvengimo susitarimais.
Visa tai yra išsprendžiama konsultuojantis su konkrečią rinką suprantančiais mokesčių profesionalais, tačiau investuotojai šių niuansų paprastai neįvertina atlikdami pradinius skaičiavimus. Investuojant per platformas, užsienio specifiką turėtų suprasti ir investuotojams įvairiais klausimais padėti operatorius, tačiau svarbu įsitikinti jo patikimumu, patirtimi ir reputacija.
Kitokios teisinės sistemos
Be mokesčių, investuojantys į NT užsienyje susidurs ir su apskritai kitokiomis teisinėmis bazėmis ir procesais, apimančiais hipotekas, turto išvaržymą, santykius su nuomininkais ir begalę kitų niuansų. Grįžtant prie vaizdingojo Ispanijos „skvoterių“ pavyzdžio, net šalies konstitucijoje privačios nuosavybės apsauga tam tikra prasme varžosi su žmogaus teisę į būstą, kas NT savininkams kai kada sukelia didelių problemų.
„Italijoje galima susidurti su apsauga nuo „plėšikavimo“, neleidžiančia skolininkui taikyti sutartos aukštesnės palūkanų normos nei nustatyta centrinio banko pagal sutarties pobūdį. Lenkijoje itin ilgai registruojama NT hipoteka ir šiuo laikotarpiu ji turi labai ribotas teisines galias. Suomijoje hipoteka registruojama be notaro, kas įkeitimo procesą supaprastina, bet dažnai užsienio šalyse ji savaime nedraudžia perleisti įkeisto turto. Visų niuansų ir keistenybių išvardinti tiesiog neįmanoma, bet tai ir yra mano pagrindinė žinia besidomintiems ir investuojantiems: NT Lietuvoje ir užsienyje nėra tapatu“, – tvirtina L. Alijošius.
Todėl besidomintiems NT užsienyje jis rekomenduoja visų pirma išlikti budriems ir matomų galimybių nesuprimityvinti iki skelbimo kainos ir prognozuojamos grąžos santykio.
„Skirtumai reikalauja gero supratimo ir išsamios analizės, ko neatlikus rizikuojama mažų mažiausiai prasilenkti su pradiniais įspūdžiais ir lūkesčiais“, – sako „Röntgen“ verslo plėtros vadovas.
