Lietuvoje veikiantys nekilnojamojo turto plėtotojai jau dabar jaučia signalus, kad reikšminga dalis iš antros pakopos pensijų fondų atsiimamų lėšų virs pradiniais įnašais būstui įsigyti. Tiesa, jų vertinimu, ne ką mažesnį ir, tikėtina, ilgalaikį impulsą NT rinkai suteiks švelninamos atsakingo skolinimo nuostatos bei iki 10 proc. mažėjanti pradiniam įnašui reikalinga suma.
Skirtingų viešai skelbiamų apklausų ir prognozių duomenimis, galimybe atsiimti antros pakopos pensijų fonde sukauptas lėšas nuo kitų metų pradžios pasinaudos 30-60 proc. Lietuvos gyventojų. Finansų rinkos dalyviai prognozuoja, kad dalis šių lėšų pasieks būtent būsto segmentą.
Metų pradžioje Lietuvos bankas skelbė, kad antros pakopos pensijų sistemos dalyviai Lietuvoje vidutiniškai yra sukaupę po beveik 5 tūkst. Eur. Net jei apie trečdalį tokios sumos atsiimant lėšas reikės grąžinti valstybei, NT vystytojų nuomone, tokie pinigai būtų vis vien reikšmingi taupantiems pradiniam įnašui.
Daugiau kaip 20 metų Kaune veikiančios NT plėtotojos UAB „Avadi“ vadovo Valdo Eiduko teigimu, reali matematika svarstant apie pradinį įnašą gali būti dar kitokia: juk poros ar šeimos savo pensijų fondų lėšas gali sudėti, o kai kada galima tikėtis ir tėvų paramos.
„Tikrai jaučiamas tam tikras susidomėjimas artėjančiais pokyčiais. Tik dažniau girdžiu tėvus, sakančius, kad savo kartu atsiimtus keliolika tūkstančių skirs vaikų pirmojo būsto pradiniam įnašui. Kiek bendrauju su kitais vystytojais, impulsas rinkoje yra laukiamas, tačiau jis labiausiai tikėtinas ekonominiame būsto segmente. Svarbia taps konkreti pasiūla konkrečiu metu: atsiėmus pensijų lėšas ir kitų metų gale įsigaliojus mažesnio pradinio įnašo reikalavimui, pirkėjui įdomiausi bus 100 proc. baigtumo pastatai ir pilnai įrengti būstai“, – komentuoja V. Eidukas.
Visgi jis kitų metų pokyčius vertina labiau kaip papildomą impulsą, o ne pagrindą formuotis NT burbului. Tačiau šis impulsas gali sutapti su ribota pasiūla pirminėje rinkoje: pavyzdžiui, „Ober-Haus“ duomenimis, trečią šių metų ketvirtį didžiausioje Vilniaus rinkoje buvo vos 690 neparduotų naujų butų arba beveik dukart mažiau nei prieš metus.
Bando prisitaikyti
Panašios nuomonės laikosi ir Vilniuje daugiabučius bei kotedžus vystančios UAB „Rinvest“ vadovas Giedrius Kražauskas, kurio teigimu, įmanomas nebent trumpalaikis efektas kainoms, susijęs su ribota pasiūla ir paklausos šuoliu.
„Pensijų reforma gali suteikti laikiną impulsą, bet ryškesnis, ilgalaikis ir kartu tvaresnis efektas tikėtinas dėl pradinio įnašo reikalavimo pokyčių. Būsto pasiūla Vilniuje jau dabar nėra pilnai pakankama, dauguma vystytojų yra suinteresuoti tvariu augimu, tad būtent šis pokytis rinkos dalyviams leis tvirčiau planuoti naują plėtrą“, – komentuoja D. Kražauskas.
Jis mano, kad pensijų fondų lėšos daugiausiai bus naudojamos asmeniniam vartojimui, bet antra populiariausia kryptimi turėtų tapti pirmasis arba investicinis NT. Tokiems pirkėjams įdomiausi bus kompaktiški būstai jaunoms šeimoms arba jauniems profesionalams patraukliose miesto vietose. Tokie būstai bus aktualiausi ir tuomet, kai antroje metų pusėje įsigalios ir atnaujintos atsakingo skolinimo nuostatos dėl 10 proc. radinio įnašo.
„NT vystymo ciklas nuo sklypo įsigijimo ir projektavimo iki realių statybų užbaigimo trunka daugiau nei keletą metų, todėl 2026-2027 m. rinką pasieks dar iki patvirtintos kaupimo reformos pradėti būsto projektai“, – sako „Rinvest“ plėtros vadovas.
Savo ruožtu Vilniuje ir mažesniuose šalies miestuose daugiabučių bei kotedžų projektus plėtojančios UAB „Acinus“ direktorius Mindaugas Povilaitis taip pat teigia, kad optimizmas rinkoje dėl minėtų pokyčių juntamas jau dabar ir jis virs išaugusia būsto paklausa bent jau trumpuoju laikotarpiu. Be to, bendrovė specialiai siekia spėti užbaigti savo dabar vystomus projektus iki numatomo paklausos šuolio 2026 m. antroje pusėje.
„Kaip ir kiti vystytojai, siekiame išlaikyti lankstumą, spartinti statybos procesus ir užtikrinti geresnį klientų aptarnavimą. Visgi įsibėgėjusi rinka, tikėtina, gali susidurti su iššūkiais: didesne konkurencija dėl statybinių išteklių, galimais kainų šuoliais rangos sektoriuje ir augančiu pirkėjų reiklumu“, – komentuoja M. Povilaitis.
Tačiau, jo teigimu, vidutinėje ir ilgalaikėje perspektyvoje svarbu vengti perteklinio optimizmo, nes kainų šuolis gali sumažinti būsto įperkamumą. Juolab kad būsto rinka pastaraisiais metais tapo jautresnė ekonominiams ir geopolitiniams signalams – gyventojai sprendimus priima atsargiau, tačiau atsiradus papildomoms finansinėms paskatoms, jų reakcija būna gana greita.
„Todėl labai svarbu išlaikyti subalansuotą pasiūlos ir paklausos santykį, skatinti ilgalaikį planavimą, o ne vienkartinius pakilimus. Mes tvarią plėtrą bandome užtikrinti diversifikuojant vystymą: tiek geografiškai, tiek pagal pirkėjų segmentus. Pavyzdžiui, matome potencialą regionuose, kuriuose trūksta kokybiško modernaus būsto, todėl planuojame statyti naują daugiabučių projektą Ukmergėje“, – tvirtina „Acinus“ vadovas.
Ką mato finansuotojai
Pensijų reformos bei pradinio įnašo pokyčiai netiesiogiai jau pasiekia ir NT vystytojus finansuojančias bendroves. Sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ partnerė ir vykdomoji direktorė Greta Zarembienė teigia, kad NT plėtotojai jau kurį laiką laikosi nuosaikiai optimistiškų plėtros strategijų, kurias daugiausiai lemia dar pernai reikšmingai sumažintos bazinės palūkanos.
„Iki 10 proc. keičiamą pradinio įnašo ribą visų pirma laikyčiau žingsniu didinti pirmo būsto įperkamumą, tad šis teigiamas efektas bus ilgalaikis. Pensijų fondų pinigai gali sukurti laikiną pagreitį kainoms, ypač jeigu rinkoje ir toliau trūks aktualios pasiūlos. Įdomu bus stebėti ir efektą, kurį sukels nuo 10 iki 5 metų trumpinama GPM prievolė NT išlaikančiam pardavėjui: dalis turto savininkų galbūt ir greičiau paleis savo portfelį į rinką, tačiau kitus tai gali kaip tik paskatinti pirkti investicinį būstą su atsirandančia galimybe greičiau fiksuoti pelną“, – komentuoja G. Zarembienė.
Jos vertinimu, investuojantiems į NT tiesiogiai ar per finansinius instrumentus, artimiausi keli metai turėtų sukurti reikšmingą paklausą nekilnojamajam turtui, kuri savaime mažina su likvidumu susijusias rizikas. Kita vertus, G. Zarembienė pasigenda valstybės vaidmens patariant gyventojams, kaip elgtis su atsiimtais pinigais.
„Apskritai patys antros pakopos pokyčiai yra diskutuotini, tačiau šiandien juos turime priimti kaip faktą. Net ir tokiu atveju pasigendu aktyvesnio valstybės vaidmens: tiek rekomenduojant pasilikti kaupimo sistemoje, tiek parodant tvarius pinigų panaudojimo kelius nutarus juos atsiimti. Nesiginčiju su laisve patiems spręsti, ką daryti su savo pinigais, tačiau bet kuris investavimo instrumentas ar kryptis vis vien būtų prasmingesnis pasirinkimas nei vartojimas“, – sako „Röntgen“ atstovė.
